Час змінити ЖЕК на управляючу компанію.

Дуже часто ми складаємо уявлення про людину, коли побуваємо у неї в гостях. Тож кожен, хто чекає на дружній візит, намагається справити враження хорошого господаря: вимити підлогу, вікна, впорядкувати те, до чого раніше не доходили руки. Та перш ніж потрапити до оселі, гість проходить через “терни” під’їзду, де він бачить розбиті шибки, полущену фарбу на стінах, ліфт, який наганяє жаху.

Це не повний перелік того, що більшість із нас бачить у своїх багатоповерхівках. Погодьтесь, мало хто доводить до такого стану власну квартиру. А от відповідальність за стан під’їзду беруть на себе далеко не всі, вважаючи під’їзд “нейтральною” і “нічиєю” територію. Тим часом, стаття 382 Цивільного кодексу України визначає, що власник квартири є і співвласником даху, підвальних приміщень, інженерних систем, ліфтів, сходових клітин тощо.

З кожним роком житло старішає і потребує все більшого обсягу ремонтних робіт. Потреба у коштах постійно зростає. За таких умов проведення будь-яких масштабних робіт, зокрема із впровадження енергоефективних заходів у будинку, вимагає прийняття спільних рішень власників квартир – співвласників спільного майна багатоквартирного будинку. Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” надає механізм прийняття таких спільних рішень: проведення зборів співвласників та їхнє письмове опитування. Після прийняття рішення хтось повинен його виконувати – хтось має зібрати внески співвласників, знайти підрядників, укласти з ними договори. Для цього у Законі України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачено можливість створити об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ). ОСББ є юридичною особою за законодавством України, має постійно діюче правління і ревізійну комісію, а найважливіші питання вирішує на загальних зборах.

Станом на 1 січня 2017 року в Україні налічується 26 080 таких об’єднань, а це означає, що третина власників квартир вирішили не чекати на те, що хтось прийде і доведе до ладу їхні будинки, а взяли контроль у власні руки.

Насправді створити ОСББ доволі легко. Особливо для тих, хто має бажання це зробити. Варто лише дотримуватися певної послідовності дій, яка законодавчо визначена ст.6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку». Схематично це виглядає таким чином:

СТВОРЕННЯ ІНІЦІАТИВНОЇ ГРУПИ

До складу ініціативної групи має входити щонайменше троє власників квартир чи нежитлових приміщень будинку. При цьому орендарі як квартир, так і нежитлових приміщень членами ініціативної групи бути не можуть.

ВИЗНАЧЕННЯ КОЛА ВЛАСНИКІВ ЖИТЛОВИХ ТА НЕЖИТЛОВИХ ПРИМІЩЕНЬ У БУДИНКУ

На цьому етапі ініціативна група має  зібрати дані про приналежність квартир та нежитлових приміщень, скласти списки співвласників багатоквартирних будинків, бажано — ознайомитись із технічною документацію на будівлю. Важливо також провести інформаційно-роз’яснювальну роботу серед співвласників про те, як і для чого створюється ОСББ.

СКЛИКАННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

Скликання проводиться не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Про проведення установчих зборів усі власники мають бути оповіщені ПИСЬМОВО. Повідомлення вручають під розписку особисто або рекомендованим листом. У повідомленні обов’язково зазначається, з  чиєї  ініціативи скликаються збори, час та місце проведення установчих зборів, проект порядку денного.  У додаток до цього можна розклеїти відповідне оголошення у під’їздах. Перед тим, як збори відбудуться, ініціативна група має підготувати проект протоколу установчих зборів, список співвласників та листки голосування, бажано також – порядок ведення та картки голосування. Крім того, мають бути складені пропозиції щодо складу правління ОСББ та ревізійної комісії, проект статуту ОСББ, орієнтовний кошторис.

Для того, щоб допомогти при складанні статуту ОСББ і врахувати особливості та потреби кожного об’єднання, експерти Проект USAID “Муніципальна енергетична реформа в Україні” підготували коментований типовий статут ОСББ.

ПРОВЕДЕННЯ УСТАНОВЧИХ ЗБОРІВ

На установчих зборах приймається рішення про створення ОСББ. Учасників слід зареєструвати письмово.

Установчі збори веде голова зборів, який обирається більшістю голосів присутніх співвласників або їх представників.

З 1 липня 2015 року порядок голосування на зборах змінився.

По-перше, відтепер відсутнє поняття кворуму: скільки співвласників багатоквартирного будинку відвідає збори – стільки і голосуватиме. Для прийняття рішення потрібна більшість голосів усіх співвласників, а не лише тих, хто був присутнім на зборах.

По-друге, рішення приймається не двома третинами голосів присутніх, як було раніше, а більшістю голосів усіх співвласників (більше половини голосів).

По-третє, у разі, якщо на самих установчих зборах рішення не набирає встановленої більшості голосів співвласників “за” чи “проти”, то обов’язковим є проведення письмового опитування.

Принцип визначення кількості голосів у кожного співвласника. Нові ч.7 і ч.8 статті 6 Закону України “Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку” передбачають:

1) розподіл голосів пропорційно до площі – як загальне правило;

2) розподіл голосів за принципом “один власник – один голос” – якщо одній особі належить більше 50% усіх площ у багатоквартирному будинку.

ПІДГОТОВКА УСТАНОВЧИХ ДОКУМЕНТІВ ДО РЕЄСТРАЦІЇ

Ухваливши рішення про створення ОСББ, установчі збори повинні визначитися, кому доручити вчиняти дії з подальшої державної реєстрації ОСББ. Це може бути хтось із числа ініціативної групи, головуючий на зборах, майбутній голова правління тощо.

 Після дотримання усіх процедур ОСББ може готувати та приймати рішення про проведення першочергових та визначення довгострокових заходів із ремонту будинку, в тому числі — його термомодернізації.